Der Bürgermeister bzw. der Magistrat (in Städten mit eigenem Statut) ist die Baubehörde I. Instanz und somit zuständig für die Erteilung von Baubewilligungen, baupolizeilichen Aufträgen, Abbruchbewilligungen.
Der Gemeindevorstand (Stadtrat) bzw. Stadtsenat (in Städten mit eigenem Statut) ist die Baubehörde II. Instanz.
Die Bezirkshauptmannschaft ist als Baubehörde I. Instanz zuständig für Baubewilligungen bzw. baupolizeiliche Angelegenheiten für Bauwerke, die sich über mehrere Gemeinden erstrecken; bundeseigene Gebäude, die öffentlichen Zwecken dienen; gewerbliche Betriebsanlagen, die von den Gemeinden im Rahmen der NÖ Bau-Übertragungsverordnung, LGBl 1090/2, an sie übertragen wurden. Zugleich ist sie Aufsichtsbehörde I. Instanz für die Gemeinden.
Die NÖ Landesregierung ist Baubehörde II. Instanz für Bauwerke, die sich über mehrere Gemeinden erstrecken; gewerbliche Betriebsanlagen, die von den Gemeinden im Rahmen der NÖ Bau-Übertragungsverordnung, LGBl 1090/2, an die Bezirkshauptmannschaften übertragen wurden. Sie ist als - außerordentliche - Rechtsmittelbehörde zuständig für die Entscheidung über Vorstellungen gegen Bescheide des Gemeindevorstandes und Aufsichtsbehörde II. Instanz.
Der Landeshauptmann ist im Rahmen der mittelbaren Bundesverwaltung die Baubehörde II. Instanz für bundeseigene Gebäude, die öffentlichen Zwecken dienen.
Kategorien von Bauvorhaben Die NÖ Bauordung 1996 unterscheidet folgende Kategorien von (Bau-)Vorhaben:
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (§ 14): z. B. Neu- und Zubauten von Gebäuden, Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen oder Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild entstehen bzw. Nachbarrechte verletzt werden könnten (- auch sog. Carports fallen meist darunter). Anzeigepflichtige Vorhaben (§ 15): z. B. Gerätehütten und Gewächshäuser bis 6 m2, Folientunnel, Anbringung von Wärmeschutzverkleidungen, Herstellung von Hauskanälen... - Die Aufzählung in dieser Bestimmung ist abschließend, d.h. darüber hinaus darf nichts mit einer Anzeige zur Kenntnis genommen werden. Bewilligungs- und anzeigefreie Vorhaben (§ 17): z. B. Herstellung von Wasserbecken (Fassungsvermögen bis zu 50 m³), Errichtung von Gartengrillern und Spielplatzgeräten, Aufstellung von Einzelöfen
Für den Bauwerber bzw. die Bauwerberin hat dies zur Folge, dass
mit einer bewilligungspflichtigen Bauführung erst begonnen darf, wenn der Baubewilligungsbescheid, den der Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz zu erlassen hat, rechtskräftig geworden ist; anzeigepflichtige Vorhaben hingegen mindestens acht Wochen vor dem beabsichtigten Beginn ihrer Ausführung der Baubehörde anzuzeigen sind und nur ausgeführt werden dürfen, wenn die Baubehörde binnen dieser achtwöchigen Frist das Vorhaben nicht mit Bescheid untersagt; bei bewilligungs- und anzeigefreien Vorhaben jederzeit mit der Bauführung begonnen werden darf
Antragsbeilagen Planen BauwerberInnen die Errichtung eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens, sind dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung, gerichtet an den Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz, nachfolgende Beilagen anzuschließen:
Nachweis des Grundeigentums (Grundbuchsabschrift) bzw. Nachweis des Nutzungsrechtes (Zustimmung des Grundeigentümers) bautechnische Unterlagen: Baupläne (in dreifacher Ausfertigung; insb. Lagepläne, Grundrisse, Schnitte, Ansichten) Baubeschreibung (in dreifacher Ausfertigung; insb. Grundstücksgrösse, Grundriss- und Nutzfläche, Bauausführung, Verwendungszweck) Teilungsplan eines Vermessungsbefugten, wenn Straßengrund abzutreten ist (in einfacher Ausfertigung)
Handelt es sich lediglich um ein anzeigepflichtiges Vorhaben, ist der an den Bürgermeister gerichteten Bauanzeige zumindest eine Skizze sowie eine Beschreibung in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.
Örtliches Raumordnungsprogramm In welcher Widmungsart (Bauland, Grünland, Verkehrsfläche ...) ein Grundstück situiert ist, lässt sich dem Flächenwidmungsplan entnehmen, der jeweils auf dem Gemeindeamt eingesehen werden kann.
Weitere Informationen über die örtliche Raumordnung und Raumplanung entnehmen Sie bitte den beiden unten angeführten Links: Örliche Raumordnung sowie Raumordnung und Regionalpolitik.
Nachbarn - Parteien In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren haben Parteistellung
der oder die Bauwerber/in und/oder Eigentümer des Bauwerks
der Eigentümer des Baugrundstücks
die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z.B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und
die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den oben angeführten Grundstücken, (z.B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller, Kanalstrang - ebenfalls Nachbarn).
Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das Bauwerk und dessen Benützung in den in § 6 Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten berührt sind.
Konkret sind dies:
die Standsicherheit, die Trockenheit und der Brandschutz der Bauwerke der Nachbarn (Abs.1 Z.4) sowie
der Schutz vor Immissionen (§ 48), wobei man jedoch solche Immissionen, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß (§ 63) ergeben, hinnehmen muss;
die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, der Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken und deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (§ 4 Z.9) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.
Aus dieser Bestimmung ergibt sich der Rahmen der festgelegten Nachbarrechte und somit jener Einwendungen, welche in einem Baubewilligungsverfahren von einem Nachbarn ggf. mit Erfolg geltend gemacht werden können. Werden Einwendungen - trotz ordnungsgemäßer Ladung - nicht rechtzeitig vorgebracht, geht die Parteistellung verloren.
Das Ortsbild, die bloße Beeinträchtigung der Besonnung, eine allfällige Wertminderung sind jeoch keine Nachbarrechte und können allenfalls nur auf dem Zivilrechtsweg verfolgt werden.
Die Bauordnung ist jedoch keine "Baumordnung" - Hecken und Bäume an der Grundstücksgrenze lassen sich daher nicht im Wege der NÖ Bauordnung regeln, sondern ist hiefür das Bezirksgericht zuständig,
wenn zeitlich und räumlich überwiegend, also zu mehr als 50 %,
- kein Sonnenlicht in Wohnräume oder Garten dringt oder
- durch die Pflanzen des Nachbarn größere Teile des Gartens versumpfen bzw. vermoosen oder
- selbst zu Mittag eines hellichten Sommertages künstliche Beleuchtung im Haus erforderlich wird.
Bauplatz Ein Neu- oder Zubau eines Gebäudes auf einem Grundstück im Bauland ist nur dann zulässig, wenn dieses als Bauplatz gilt oder gleichzeitig mit der Baubewilligung zum Bauplatz erklärt wird.
→ Fragen zur NÖ Bauordnung bzw. zur NÖ Bautechnikverordnung richten Sie bitte an die örtlich zuständige Gemeinde, da der Bürgermeister bzw. der Magistrat die Baubehörde I. Instanz ist.
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